| 一、什么是商品房销售网上管理？ 商品房销售网上管理是指房地产开发企业通过网络操作系统,向房产管理部门申请商品房预售许可和商品房现售前备案，取得商品房预售许可证或现售前备案通知书后，网上公开可售商品房房源信息，并与购房者订立商品房买卖电子合同,然后通过网上进行合同确认、备案和打印的行为。 |
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| 二、如何进入商品房销售网上管理操作系统？ 1、上网登录http://www.szfc.gov.cn苏州房产信息网，点击 “可售楼盘展示”、“房源信息查询”、“合同文本查阅市区\园区”、“电子地图”、“开发公司登录”、“管理部门登录”、“帮助”等链接，进入“苏州市商品房销售网上管理系统”的相应子栏目。 2、上网登录http://www.szfcweb.com，直接进入“苏州市商品房销售网上管理系统”，点击主页上相关链接，进入相应子栏目。 |
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| 三、商品房销售网上管理依据哪些政策法规？ 主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、建设部《城市商品房预售管理办法》、建设部《商品房销售管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、江苏省建设厅《关于转发建设部〈城市商品房预售管理办法〉的通知》、苏州市人民政府《关于印发苏州市市区商品房销售网上管理实施办法的通知》。 |
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| 四、实行商品房销售网上管理的主要目的是什么？ 1、规范商品房交易行为。商品房销售网上管理系统可以在很大程度上避免销售主体的不合法性和销售行为的不规范等情况，遏制不合法企业和不合法商品房进入市场，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为，抵制杜绝一房多售、单方毁约等现象，保护购房者合法权益。 2、增强商品房信息透明度。购房者可以随时上网了解各区可售商品房房源详细信息和相关房地产开发企业基本信息，包括每套可售商品房的坐落位置、用途、形态、面积、套型、价格、建成时间和房地产抵押等情况，解决信息不公开、不对称问题。 3、减少交易环节，提高办事效率。买卖双方只需订立、校核一份电子合同，房地产开发企业购领合同、合同备案无需派专人来回奔波，大大方便买卖双方。 |
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| 五、商品房销售网上管理工作由何部门负责组织实施和日常管理？ 市房产管理局负责主管全市商品房销售网上管理工作；市房地产市场管理处具体负责市区商品房销售网上管理工作的组织协调和监督管理，并承办房地产开发企业入网认证、市区商品房交易信息汇总发布以及平江区、沧浪区、金阊区商品房销售网上管理工作的组织实施和日常管理等工作；工业园区、高新区国土房产局和吴中区、相城区房产管理局，负责各自管辖区内商品房销售网上管理工作的组织实施和日常管理等工作。 |
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| 六、商品房销售网上管理施行时间和施行范围？ 从 2005年3月20日起，房地产开发企业在苏州市区（包括平江区、沧浪区、金阊区、吴中区、相城区和苏州工业园区、苏州高新区）范围内兴建（包括已建、在建）商品房的销售（包括预售和现售），一律实行网上管理。 |
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| 七、商品房销售网上管理系统有哪些操作程序及操作要点？ 1、房地产开发企业到市房地产市场管理处办理企业用户入网申请手续；认证通过后，给予房地产开发企业用户名和钥匙盘及初始密码，同时开通商品房销售网上管理操作系统； 2、房地产开发企业网上填报商品房预售许可申请表、预售商品房楼盘表或商品房现售前备案申请表、现售商品房楼盘表； 3、房地产开发企业网上接收房管部门发出的准予商品房预售许可决定书或商品房现售前备案通知书； 4、商品房销售网上管理操作系统通过因特网向全社会公开可售商品房房源信息； 5、购房者到商品房售楼处，与房地产开发企业网上订立电子合同；一套可售商品房对应一份电子合同; 6、买卖双方校核并确认共同订立的电子合同内容； 7、购房者设置并输入合同密码； 8、房地产开发企业网上打印电子合同草稿； 9、房地产开发企业审核合同，无误后进行网上合同备案； 10、商品房销售网上管理操作系统对通过备案的电子合同，网上向房地产开发企业发送合同编号及防伪代码； 11、购房者输入电子合同密码，房地产开发企业网上打印书面合同； 12、买卖双方在每份打印的书面合同上签名盖章。 |
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| 八、商品房销售网上管理操作系统提供几种电子合同文本及适用范围？ 1、建设部和国家工商行政管理局制定、江苏省建设厅和省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》格式文本，适用于平江区、沧浪区、金阊区、吴中区、相城区和高新区范围内的商品房交易； 2、苏州工业园区国土房产局制定、江苏省苏州工业园区工商行政管理局监制的《苏州工业园区商品房销售合同》，适用于苏州工业园区范围内的商品房交易。 |
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| 九、商品房销售网上管理操作系统对签订、打印合同有何要求？ 1、一份电子合同只能签订一套商品房，不能签订多套商品房； 2、网上打印合同时，统一采用A4白色打印纸双面打印； 3、工业园区商品房销售合同打印一式五份；其他各区商品房买卖合同，需要贷款的打印一式五份，无需贷款的打印一式四份。 |
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| 十、原商品房买卖合同统一印制文本是否继续使用？ 凡纳入商品房销售网上管理操作系统的商品房，交易时必须订立电子合同，原来统一印制的商品房买卖合同文本不再使用。 |
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| 十一、网上向社会公布的商品房信息有哪些？ 1、房地产开发企业基本信息； 2、商品房预售许可、商品房现售前备案获准信息； 3、可售商品房房源信息：包括房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、幢号、室号、用途、形态、结构、套型、面积、价格、房地产抵押情况、建成时间和项目平面布置图等内容; 4、商品房买卖（销售）合同格式文本。 |
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| 十二、购房者在商品房销售网上管理操作过程中应注意什么问题？ 1、购房者应当到商品房售楼处的电脑上，通过商品房销售网上管理操作系统确认自己打算选购的商品房属于可售状态，然后与房地产开发企业详细商洽合同条款； 2、商洽、订立电子合同前，购房者应当详细阅读网上显示的商品房买卖合同格式文本内容； 3、电子合同订立后，购房者应当认真校核合同内容，确认无误后务必当即自行设置、输入合同密码，并可向房地产开发企业索要一份打印的电子合同草稿备查； 4、购房者应当妥善保管电子合同密码，防止被他人获取。购房者如果不慎遗忘电子合同密码的，可以凭有效身份（资格）证明向市房地产市场管理处查询。 |
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| 十三、购房者如何设置电子合同密码？ 购房者设置电子合同密码，可使用英文字母（可包含大小写）或阿拉伯数字，也可同时使用英文字母（可包含大小写）和阿拉伯数字，密码字符不得少于7个（包含7个）、不得多于20个（包含20个），密码中间不得出现空格或其他符号。 |
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| 十四、商品房销售网上管理系统房地产开发企业操作人员应当具备哪些条件？} 1.必须是房地产开发企业确认的商品房销售人员和其他相关人员； 2.必须是参加商品房销售网上管理系统操作培训班的人员； 3、必须是经房地产开发企业书面申请给予网上操作相应权限，且持有用户钥匙盘的专门人员。 |
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| 十五、如何确认合同已经通过网上备案？ 1、合同未经备案，网上公开的“可售楼盘展示”显示该商品房为可售状态（绿色）；合同一经备案，“可售楼盘展示”显示该商品房为不可售状态（灰色）。 2、合同未经备案，打印出来每页均显示出“草稿”字样；合同一经备案，打印出来每页均显示出合同编号和防伪代码。 3、凭有效身份（资格）证明，向房屋所在区的商品房销售网上管理承办机构或市房地产市场管理处查询合同备案情况 |
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| 十六、如何查询合同的真伪？ 当事人双方均可凭有效身份（资格）证明，向房屋所在区的商品房销售网上管理承办机构或市房地产市场管理处查询合同真伪情况。 |
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| 十七、当事人是否可以网上变更已经订立的电子合同？ 购房人设置合同密码后，买卖双方均无法单方变更电子合同内容。如果买卖双方认为确有必要进行变更的，必须在电子合同网上备案前协商一致，并由购房者输入密码，双方才能对电子合同内容进行变更。 电子合同备案后，买卖双方均无法自行变更已经备案的合同。如确属需要增减共有人等正当理由的，由买卖双方持变更备案合同书面申请、有效身份资格证明、原打印合同等，向房屋所在区的商品房销售网上管理承办机构办理变更备案合同手续，然后凭购房者设置的合同密码，由承办机构直接通过商品房销售网上管理操作系统对备案合同进行变更。变更后的电子合同，必须重新打印并签名盖章，重新打印后的合同共有人名称与防伪代码有变、合同编号与日期不变；合同变更后，原打印合同同时予以作废并由承办机构收存。 |
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| 十八、当事人是否可以网上撤消已经备案的电子合同？ 电子合同备案后，买卖双方均无法自行撤消已经备案的合同。如确属法院裁定或合同约定可以退房（解除合同）的，由买卖双方或有权退房（有权解除合同）的一方，持司法文书、撤消备案合同书面申请、有效身份资格证明、具结书、原打印合同等，向房屋所在区的商品房销售网上管理承办机构办理撤消备案合同手续，然后凭购房者设置的合同密码、开发企业的专用密码，由承办机构直接通过商品房销售网上管理操作系统对备案合同进行撤消。电子合同撤消备案后，原打印合同同时予以作废并由承办机构收存。 |
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